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美国不动产属 US-situs 资产，无论持有人是否美国税务居民都落入美国遗产税网。关键差异在免税额：美国公民/绿卡 2024 年为 $13.61M（逐年随通胀调整，2025 年 OBBBA 后 2026 年约 $15M 量级），非美税务居民（NRA）仅 $60,000 且不随通胀调整，相差约两个数量级；超出部分累进最高 40%。据 IRS 税率表量级推算，一套 $5M 房直接个人持有约需 $1.9M 遗产税、$15M 约 $5.9M。中国与美国无遗产税条约（德/英/法等有）。（来源：IRS Estate Tax for Nonresidents / Form 706-NA）

2026 上半年湾区半岛与南湾独栋成交 7,501 笔、同比 +3.9%，中位价 $1.71M——但增长高度集中在顶端：$10M+ 段 60 笔、同比 +66.7%，约为大盘的 17 倍，其中 $20M+ 12 笔（9 笔在 Atherton）。顶端全现金占比回落（$10M–$20M 从 Q1 的 86.7% 降至 Q2 的 72.7%，系列内首次同比回落），融资笔数从 2 笔增至 10 笔，属机会成本而非资金短缺；$3M–$5M 学区段全段最卷，H1 sale-to-list 106.0%、DOM 8 天。

2026 Q2 湾区 $10M+ 豪宅成交 39 笔(同比 +86%),融资 10 笔、占比 25.6%,较 Q1 的 2 笔(9.5%)显著回升;现金占比 90.5%→74.4%,实为向 2025 Q2 的约 76% 基线回归——Q1 的 90.5% 是 21 笔小样本的现金脉冲。机制上,30 年利率回升至 6.41%、S&P 一年 +20.9%,套现付现的机会成本(退出复利仓位 + 即期资本利得税)高于约 6.4% 的按揭/证券抵押信贷成本,所以豪宅段对信贷的使用是机会主义的而非依赖性的:现金仍是入场资格,支付方式是资金成本决策。

2026 Q2 湾区 $10M+ 豪宅谈判窗口从 Q1 的抢购极端重新打开：$10M–$20M 段中位在市天数由 7 天回到 24 天、中位成交/原始挂牌由 100.2% 回到 95.9%（低于挂牌），$10M+ 成交 39 笔创系列新高（同比 +86%）、融资成交由 2 笔回到 10 笔。但 $20M+ 仍是双速市场：定价贴市的 4-18 天加价成交（最高 +17.8%），锚定过高的折价 9-20% 离场（中位成交比 90.2%）。属单季数据、非长期拐点。（来源：MLSListings / MK Bay Area Pulse 2026 Q2）

2026 Q2 湾区 $3M–$5M 学区房成交 627 笔，环比暴增 67%（Q1 为 375 笔），但售价/挂牌比只从 106.8% 回落到 105.3%，供给放量几乎没有换来竞价降温。H1 合计 1,002 笔、售价/挂牌比 106.0%，是各价位段最高。需求端同步扩容：一年股市 +20.9% 放大双职工首付，该段全现金占比同比从 24.8% 升至 29.0%。等待成本可量化——Palo Alto 中位从 $3.71M 升至 $4.11M（+10.8% YoY，约多付 $40 万）。Cupertino（s-o 104.4%）、Saratoga（100.1%）竞价相对温和。数据来源 MLSListings，2026-Q2。